건폐율 용적률 뜻( 계산 방법)

건폐율 용적률 뜻(+계산 방법)

부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 요즘, 건폐율과 용적률이라는 두 키워드는 더욱 중요해지고 있습니다. 이 두 가지 개념을 제대로 알고 있으면, 부동산 투자에서도 큰 이점을 얻을 수 있습니다. 그렇기에 이번 글에서는 두 용어의 차이점과 하나하나씩 어떠한 방식으로 활용할 수 있는지에 관하여 철저한 분석을 해 보려고 합니다. 건폐율은 건물의 총 바닥 지역이 대지 면적에 차지하는 비율을 나타냅니다. 이는 주로 도시 계획이나 건축 허가 과정에서 가치있게 취급됩니다.

왜냐하면, 건폐율이 높을수록 그만큼 대지 내에서 건물이 차지하는 공간이 많아지기 때문입니다. 저층 건물이나 단독주택에서 이 지표는 아주 중요합니다. 건폐율이 높으면 대지를 효율적으로 사용할 수 있지만, 너무 높을 경우에는 통풍이나 채광이 떨어질 수 있습니다.

건축물 바닥 면적 산정의 예외 규정

층고가 1.5m경사지붕 경우는 1.8m 이하인 것만 해당

건축물의 외부 혹은 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트dust chute, 설비 덕트duct, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상옥외 혹은 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트conveyor belt 만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니합니다.

만약 물탱크를 건축물의 중간층에 설치하였다면, 이는 바닥면적에 포함됩니다.

외단열공법으로 건축된 건축물

건축물에 설치하는 단열재는 실내 쪽, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치하는 방식이 있습니다. 가장 일반적인 것은 벽체 사이에 설치하는 것이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 여러가지 이유에 의해 단열재의 위치를 결정합니다. 이 중 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물 경우는 전체 벽외부 마감벽 및 내부벽 중 안쪽부분 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 합니다.

공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등

공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않습니다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외의 요건은 다음과 같다. 건축물의 용도가 공동주택일 것. 즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 여기에 해당합니다. 지상층에 설치할 것. 따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않습니다.

연면적 이란?

연면적은 모든 층의 바닥 지역이 포함된 것을 말합니다. 예를 들어, 지하 1층, 지상 3층 건축물이 있다고 봤을 때, 각 층의 바닥 지역이 300이라고 하면 이 건축물의 연면적은 1,200입니다. 여기서 용적률 산정을 위한 연면적에서는 지하층, 지상층의 주차공간, 초고층 건물 및 준 초고층 건축물에 설치하는 피난 안전 구역, 건축물의 경사지붕 아래 설치하는 대피공간의 면적은 제외합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조용도지역의 건폐율

제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시광역시특별자치시특별자치도시 혹은 군의 조례로 정합니다. 1. 도시지역 가. 주거지역 70퍼센트 이하 나. 상업지역 90퍼센트 이하 다. 공업지역 70퍼센트 이하 라. 녹지지역 20퍼센트 이하 2. 관리지역 가. 보전관리지역 20퍼센트 이하 나. 생산관리지역 20퍼센트 이하 다.

리모델링이 필요한 건축물의 외벽 마감재

유럽은 100년 이상 된 아파트도 현재까지 사람들이 살고 있는 반면 우리나라의 경우는 아파트 평균 수명이 2030년 정도입니다. 물론 기둥, 벽, 슬라브와 같은 구조체는 이보다. 더 오래 견딜 있습니다. 건축법 및 주택법에서는 재건축을 통한 국가적인 손실을 막고 리모델링을 장려 혹은 활성화하기 위해 여러가지 인센티브 규정을 두고 있었으나 이 중 하나가 바닥면적 산정입니다.

사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우5)로 미관 향상, 열의 손실 예방 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않습니다.

예를 들어 노후된 아파트의 외벽에 다른 마감재를 덧붙이면 벽체의 두께가 두꺼워진다.

건폐율과 용적률은 부동산 투자의 기초 중의 기본입니다. 이 지표들을 바르게 이해하고 사용하는 것이 투자의 성공을 결정짓습니다. 특히, 구체적인 계산과 지표 분석은 투자의 리스크를 줄이고, 수익률을 높이는 데 큰 도움이 됩니다. 이 두 지표를 제대로 알고 있으면, 더욱 신중하고 효과적인 결정을 내릴 수 있습니다. 그렇기에 이번 글을 통해 건폐율과 용적률에 대한 깊은 이해를 가지셨길 바랍니다.

자주 묻는 질문