용적률의 의미, 계산방법, 용적률 파악 시 고려해야 하는 4가지

용적률의 의미, 계산방법, 용적률 파악 시 고려해야 하는 4가지

서론 introduction 현재 대한민국 수도권 지역에서는 정부의 강한 규제 정책 및 코로나 바이러스 사태 장기화로 인해 주택시장 전반에 걸쳐 침체 분위기가 이어지고 있는 것 다들 아시죠? 하지만 이와 같이 상황 속에서도 두드러지게 주목받고 있는 분야가 있었으나 바로 재건축 입니다. 왜냐하면 정비사업 연관 각종 규제정책 강화 기조 하에서도 여전히 상대적으로 높은 이득 실현이 가능하기 때문입니다. 재건축이란 무엇인가? 또 재건축 사업에서 용적률에 대한 개념도 매우 중요 하니 집고 넘어가야 합니다.

먼저 재건축이라는 단어 정의에서부터 시작하여 재건축 사업성과 연관된 제반 사항들은 어떠한 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

입지는 어떨까요?

진건주공 1단지 아파트는 경춘선인 사릉역에 위치해있습니다. 아파트 끝에서 1번출구까지 11분 정도 소요됩니다. 역세권이라고 하기엔 살짝 멀고, 비역세권이라고 하기엔 가까운 준역세권입니다. 사릉역은 서울에서 고작 4정거장 밖에 떨어지지 않은 서울과 딱 붙어있는 곳입니다. 지하철로 11분이면 서울로 진입할 수 있죠. 다만 배차간격이 출근 시간대에도 꽤나 안습해서. 지하철 놓치는 것에 대한 스트레스가 어마어마할 것 같습니다.

제가 10분에 1대 오는 지하철역 근처에서 살았는데, 그것도 꽤나 스트레스가 있었거든요. 여긴 출퇴근시간 아니면 1시간에 23대 오고, 출퇴근 시간대에도 많아야 5대라. 각오해야할 것 같습니다.

재건축에 유리한 용적률과 건폐율

재건축 대상이 되는 구축 아파트는 통상 용적률과 건폐율이 낮을 수록 수익성 면에서 유리합니다. 재건축으로 용적률과 건폐률을 높여 건물을 위로 높이거나 가로로 넓혀 세대 수 확보 기존 세대수 외 신규 일반 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다.

– 일반적으로 업계에서 재건축이 가능하다고 보는 용적률 상한선은 200% 입니다. 200% 보다. 더 높아지면 재건축으로 인한 사업성이 낮아서 리모델링이 더 유리하다고 봅니다.

재건축에 유리한 용적률과 건폐율

재건축 대상이 되는 구축 아파트는 통상 용적률과 건폐율이 낮을 수록 수익성 면에서 유리합니다. 재건축으로 용적률과 건폐률을 높여 건물을 위로 높이거나 가로로 넓혀 세대 수 확보 기존 세대수 외 신규 일반 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다.

– 일반적으로 업계에서 재건축이 가능하다고 보는 용적률 상한선은 200% 입니다. 200% 보다. 더 높아지면 재건축으로 인한 사업성이 낮아서 리모델링이 더 유리하다고 봅니다.

재건축 안전진단 면제 아니면 완화

재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 아니면 완화하여 적용합니다. 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장.군수 등 지정권자는 도시정비법에서 정하는 기준보다. 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정.계획구축 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였습니다.

안전진단의 경우 기본 E 등급을 받아야 하며, D 등급일 경우 조건부로 진행이 가능합니다. E 등급은 안전성이 매우 낮은 위험한 단계를 이야기하며 재건축이 시급한 단계이며, D 등급은 사용 및 안전성에 문제가 있는 단계로 준공 후 30~40년 아파트가 많이 해당됩니다.

기존 용적률을 맹신하면 안되는 이유

1. 소형평형 위주로 지어진 A단지는 총 800세대이고 대지면적은 9,600평입니다. 2. 중형평형 세대가 있는 B단지는 총 440세대이고 대지면적은 9,600평이라고 가정해 보겠습니다. 세대수만 다르고 대지지역이 똑같은 A,B 단지 아파트가 똑같은 용적률 250를 적용받아 재건축을 한다고 가정해보겠습니다. 세대수가 많고 소형평형으로 이루어진 A단지를 모두 25평으로 재건축한다고 가정해 보고 용적률 250를 적용해서 건축할 경우 25평에 필요한 아파트의 대지면적은 대략적으로 약10평 정도가 되지만 하지만 기존 조합원분 800새대를 건축에 필요한 대지면적은 25평의 필요한 면적 10평 times 800세대약8,000평 이라는 대지지역이 필요합니다.

조합원들에게 분양해 줄 집을 짓는데 8,000평의 토지가 들어가고 총 대지면적 9,600평에서 조합원에 들어가는 대지면적 8,000평을 제외하면 1,600평이 남게됩니다.

자주 묻는 질문